Как новые
В 2023 ГОДУ УРОВЕНЬ СОБИРАЕМОСТИ ВЗНОСОВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ЗА КАПРЕМОНТ ПРЕВЫСИЛ ПОКАЗАТЕЛИ 2022 ГОДА, ДОСТИГНУВ РЕКОРДНЫХ 98%
Действие сразу нескольких государственных программ дает понимание: модернизация жилого фонда страны идет полным ходом. Указом президента определены национальные цели до 2030 года, одной из которых является создание комфортной и безопасной среды для жизни. В ее рамках поставлена задача улучшать условия проживания как минимум 5 млн семей ежегодно, в том числе путем реализации одного из самых масштабных проектов в стране по совершенствованию жилищного фонда — региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Напомним, что начало системы капитального ремонта МКД, осуществляемого за счет взносов собственников жилья, было положено в 2012 году, когда были внесены соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ. Тогда впервые порядок проведения программы закрепили законодательно, добавились и новые правила по регулированию ремонтных работ.
Одно из ключевых звеньев, обеспечивающих бесперебойную работу программы, — региональные операторы капитального ремонта. Именно они несут ответственность за организацию и контроль сроков его выполнения. Какие задачи для них являются сегодня приоритетными, насколько эффективно удается решать проблему изношенности лифтового парка, а также о возможностях повышения энергоэффективности многоквартирных домов, «Вестнику» рассказали эксперты отрасли.
Фронт работ. По данным пресс-службы Фонда развития территорий, в 2023 году в России отремонтировали несколько десятков тысяч зданий, а именно 46 921 многоквартирный дом общей площадью 189,1 млн кв. метров, в которых проживают более 7 млн человек. Больше всего домов (3309) капитально отремонтировано в Москве, Московской области — 2898, Санкт-Петербурге — 1906, Самарской области — 1351, Ростовской области — 1290, Краснодарском крае — 1166 и Тульской области — 1072.
Беспрецедентного исполнения краткосрочного плана за прошлый год удалось достичь региональному оператору из Санкт-Петербурга — работы выполнены на 98,4%. Итоги следующие: всего ФКР выполнил 2391 вид строительно-монтажных работ, из них по 2369 работам заказчиком стала сама организация, по 22 — владельцы специальных счетов. Довести все планы до логического конца смогли за счет заблаговременного старта программы еще в августе 2022 года сразу после ее утверждения. Успехи фонда растут уже на протяжении нескольких лет. Для сравнения: если за 2021 год исполнение краткосрочного плана региональной программы по капремонту составило 80,9%, то в 2022-м оно уже достигло отметки 84%.
Один из китов, на которых держится успех фондов, — защита финансовой устойчивости. Похвастаться этим достижением может ФКР МКД Иркутской области. «Благодаря внедрению ряда законодательных норм удалось добиться снижения остатка неизрасходованных средств фонда, на 100% выполнить краткосрочный план 2023 года, при этом использовать только свои средства без привлечения кредитов и иных финансовых механизмов», — сообщил специалист по связям с общественностью регионального оператора Эммилия Эле.
Однозначный лидер по количеству включенных в региональную программу домов в ЮФО — Фонд капитального ремонта Краснодарского края. Сегодня в нее входит уже почти 20 тыс. многоквартирных домов. За 10 лет реализации капремонта отремонтирована почти половина из них: в 6,5 тыс. домов выполнено свыше 10 900 строительных работ. Более тысячи объектов из этого числа отремонтированы только за последний год. Фронт работ в 2023 году, по словам представителей южного фонда, проделан масштабный. «Благодаря проведенным ремонтным работам условия проживания стали более комфортными и безопасными более чем у полумиллиона человек. Это самое главное, ведь в первую очередь региональная программа работает для людей», — комментирует Михаил Лысенко, генеральный директор ФКР МКД.
По данным пресс-службы Минстроя РФ, в 2023 году уровень собираемости взносов собственников жилья за капремонт превысил показатели 2022 года, достигнув рекордных 98% — всего собрано 316,8 млрд рублей. В первую очередь результат свидетельствует о повышении доверия граждан к системе капитального ремонта и работе региональных операторов. Для роста платежной дисциплины в ФКР МКД Санкт-Петербурга, где итоговый уровень взносов составил максимальные 102,58%, проводят регулярную информационную кампанию и сверку базы собственников. В качестве мер модернизации системы внедряются изменения в платежный документ для упрощения процесса оплаты. Также в фонде действует программа рассрочки для должников.
ФКР МКД Иркутской области также применяет сразу несколько методов, направленных на повышение собираемости взносов. Собственники могут заключить соглашение по реструктуризации долга дистанционно, при необходимости к отдельным категориям граждан применяется индивидуальный подход. Фонд проводит выездные мероприятия в муниципальные образования области. В ходе досудебной работы рассылает уведомления собственникам, и далее в судебном процессе происходит подача исковых заявлений. Региональный оператор разрабатывает изменения нормативных документов по таким актуальным вопросам, как увеличение срока исковой давности, внедрение процедуры списания пеней при полном погашении задолженности. Проводится широкое информирование граждан на личном приеме, через СМИ и соцсети.
При этом фонд Свердловской области подчеркивает, что до сих пор не все люди готовы к проведению капитального ремонта, необходимого дому. В связи с этим подрядчики ежедневно решают массу вопросов, когда дело касается, например, замены устаревших инженерных сетей. «Один из самых проблемных вопросов, в том числе и для жильцов, — недопуск со стороны собственников помещений к замене общедомовых коммуникаций — труб канализации, водоснабжения и отопления», — комментируют представители регоператора.
На долгий срок. Перечень конструктивных элементов, по которым проходят ремонтные работы, в первую очередь определяется законодательством. Всего сегментов шесть: инженерное оборудование, лифты, крыша, подвальные помещения, фасад и фундамент. Как сообщили в Фонде развития территорий, из года в год динамика по типам проводимых работ практически не меняется. «С начала действия региональных систем капремонта самым востребованным видом остается замена старых инженерных коммуникаций на новые. За ней следует ремонт крыш», — отмечают в фонде. Региональные операторы Свердловской области и Краснодарского края подчеркивают, что капитальный ремонт в домах по большей части проводится комплексно: одновременно выполняется от 3 до 8 видов работ. В домах полностью обновляют инженерные коммуникации, вместе с крышей монтируют покрытие, утепляют чердак, меняют не только лифтовое оборудование, но и обновляют фасады, подвальные помещения. В НКО «Фонд капитального ремонта МКД» Краснодарского края объясняют: «Во-первых, комплексный ремонт — новый вектор развития системы капремонта в крае. Во-вторых, это удобно для собственников помещений и позволяет продлить срок службы домов сразу на многие годы».
Ахиллесова пята большинства многоквартирных домов России — это устаревшее лифтовое оборудование. Вопрос стоит достаточно остро, что в очередной раз было подчеркнуто на заседании Общественного совета при Минстрое России. Сегодня лифтовое хозяйство многоквартирных домов составляет 545 тыс. единиц, из них замене подлежит более 78 тыс. лифтов. Согласно техрегламенту Таможенного союза, все ремонтные работы должны быть завершены до 2025 года. Однако очевидно, что добиться поставленных целей к этому сроку невозможно, в связи с чем программу планируется продлить минимум до 2027 года.
Тем не менее сбавлять темпы нельзя, и в ход идут различные инициативы ведомств. Комиссия по вопросам лифтового хозяйства Общественного совета при Минстрое России в 2016 году организовала запуск проекта по ускоренной замене лифтов. В нем приняли участие 50 регионов страны, и за 8 лет удалось обновить рекордное количество подъемного оборудования — 32 736 лифтов.
В течение последнего года регоператоры занимались оперативным решением этой проблемы. Об этом свидетельствуют и данные Минстроя, согласно которым в 2023 году было заменено 16,3 тыс. лифтов, что на 2 тыс. больше показателя 2022 года. Кроме того, создано несколько положительных кейсов, благодаря которым в ряде регионов замена лифтового хозяйства идет хорошими темпами. Так, например, Правительство Нижегородской области в прошлом году объединилось с ДОМ.РФ для реализации масштабного проекта по замене 2400 устаревших лифтов в регионе. За прошлый год Фонду капремонта Нижегородской области удалось добиться обновления 862 лифтов в 254 домах. Всего в проект планируется вложить более 8,5 млрд рублей.
Каждая организация действовала по-своему, привлекая в том числе финансирование от региональных властей. Фонд капремонта Самарской области реализовал масштабный проект за счет средств областного бюджета в рамках реализации программы «Государственная поддержка собственников жилья». Цифры достигнуты впечатляющие: в многоквартирных домах удалось заменить 1500 лифтов на общую сумму 3,6 млрд руб. Также регоператор запустил мероприятие по замене непригодных к эксплуатации лифтов, в рамках чего обновил в 2023 году еще 77 единиц лифтового оборудования за счет областного бюджета. Масштаб модернизации лифтового хозяйства на текущий год определен: запланирована замена 395 кабин. «К 2025 году потребности в замене лифтового оборудования существенно сократятся — до 1000 кабин, а к 2027 году планируется закрыть текущую потребность при условии предоставления господдержки», —подчеркивает Павел Жданов, врио генерального директора ФКР Самарской области.
Капитальный ремонт сегмента лифтового оборудования в приоритете и на другом конце страны. За плодотворную работу в топ-10 лучших фондов по итогам прошлого года включен регоператор Иркутской области. В списке достижений — успешная реализация плана до 2025 года по замене лифтов с истекшим сроком службы уже на 96,7%. Обновление продолжается, в краткосрочный план на 2024 год входит 40 лифтовых единиц, из которых заменено уже 3 кабины.
Перспективы развития лифтового парка также намечены в Свердловской области. Там необходимо заменить 82 лифта в 36 многоквартирных домах, планы распространяются на 6 муниципалитетов.
В Краснодарском крае в 2024 году планируется цифровизация лифтов с возможностью подключения к системе «Безопасный город». Они будут снабжены повышенной системой безопасности, аудиодиспетчером, подсветкой, шрифтом Брайля и встроенной видеокамерой.
Важно, что с учетом сложившейся геополитической обстановки в МКД в последние годы устанавливаются чаще всего лифты российского производства. В прошлом году отечественные производители подъемного оборудования продемонстрировали значительный рост, сумев заместить импорт почти по всем направлениям. Лучшим показателем произошедшей динамики является объем выручки крупнейших производителей лифтового и подъемного оборудования в России, топ которых представлен в этом материале.
На новый лад. Фонд развития территорий с 2017 года реализует программу финансовой поддержки энергоэффективного ремонта МКД. Инициатива направлена на повышение качества жизни за счет улучшения энергоэффективности домов. Это также позволит уменьшить расходы собственников на оплату коммунальных ресурсов. В пресс-службе Фонда развития территорий отмечают, что средняя экономия на квартиру площадью 54 кв. метров после энергоэффективного капремонта составляет 445 рублей в месяц. В рамках проекта за 7 лет энергосберегающее обновление проведено в 340 домах.
По данным пресс-службы Минстроя России, отдельные мероприятия по энергосбережению за счет взносов граждан предусмотрены в 71 субъекте страны в соответствии с региональными программами. Так, в 2023 году ремонтные работы по повышению энергетической эффективности проведены в 6 тыс. многоквартирных домов. Правда, стоит отметить, что зачастую эти мероприятия не отличаются масштабностью и комплексностью.
Чтобы понять суть концепции энергосбережения, необходимо обратиться к опыту ряда региональных операторов. Фонд капитального ремонта Санкт-Петербурга в своей работе применяет целый спектр технологий, которые положительно сказываются на экологии. Уменьшить потребление энергии помогла установка индивидуальных тепловых пунктов. Для борьбы с наледью фонд проводит ремонт по технологии «холодный чердак». В процессе кровельных работ производится устройство прикарнизных и коньковых продухов, нормализующих температурный режим чердачных помещений и исключающих поступление тепла. Для создания более качественного и экологичного кровельного покрытия применяется безотходная ВИР-технология. Старый рубероид вторично используется в ходе ремонта крыши, из отходов он превращается в полезный материал.
Для этого же сегмента работ запущены пилотные проекты по реконструкции с задувной минеральной ватой в 10 домах. Материал легко применяется в труднодоступных местах и на неровных поверхностях. Выбор утепления крыши задувной минеральной ватой обусловлен практичностью: она позволяет исключить образование «мостиков холода» и обеспечивает равномерное распределение утеплителя.
Возвращаясь к теме лифтов — петербургский оператор знает, как ускорить процесс установки оборудования и сэкономить на стоимости работ. Этому способствует применение алюминиевых лифтовых шахт и приставных шахт из композитных материалов. ФКР МКД Самарской области при капитальном ремонте кабин использует менее энергозатратное оборудование. В его основе лежит преобразователь частоты, за счет которого значительно снижается потребление электроэнергии.
Ход конем. В конце прошлого года Жилищный кодекс претерпел изменения, согласно которым регионы и собственники помещений в многоквартирных домах получили право технического обследования дома. От полученных результатов будет зависеть определение очередности и сроков ремонтных работ. В дальнейшем планируется проводить капремонт только в тех домах, которым он действительно необходим. Согласно комментарию пресс-службы Минстроя, таким образом повысится обоснованность планирования региональных программ и эффективность расходования средств.
Законопроект вступит в силу с 1 сентября этого года, и для его дальнейшей реализации региональные операторы должны принять ряд нормативных актов или внести изменения в текущие. В частности, они касаются порядка контроля эксплуатации, обследования технического состояния и учета результатов осмотра. Чтобы порядок действий для всех ведомств стал максимально прозрачным и понятным, сейчас Фонд развития территорий разрабатывает шаблоны документов совместно с заинтересованными регионами.
«Эти нововведения направлены на повышение эффективности организации капитального ремонта, а также помогут регионам повысить эффективность использования взносов на капремонт и ускорить темпы проведения работ», — прокомментировали в пресс-службе Фонда развития территорий.
На сегодня в региональные программы капитального ремонта включено 725,5 тыс. многоквартирных домов общей площадью 2,8 млрд кв. метров. А это значит, что объем работы еще предстоит значительный.
Топ самых популярных видов работ*
Источник: отраслевой журнал «Вестник».