Капремонт: старые проблемы, новые подходы
Состоялось заседание комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам, на котором обсудили перспективы реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в 2025 году.
«В региональной программе капремонта сегодня порядка 18 тыс. МКД. Мы на постоянной основе проводим общественный мониторинг реализации этой программы, в том числе, выезжаем на места: осматриваем объекты, на которых ведутся или уже завершены работы. Видим, что работа проводится большая, но есть проблемы: как объективные, так и субъективные, – и, к сожалению, их немало. Ни для кого не секрет, что годовой краткосрочный план работ практически никогда не выполняется. Подрядные организации выходят на работы по капремонту без особого желания. Очевидно, что что-то надо менять, как-то переформатировать работу Регионального оператора «Фонд капитального ремонта». Хотелось бы понимать, чего можно ждать от наступающего 2025 года», – обозначил направление дискуссии председатель комиссии Виктор Часовских, открывая заседание.
«Требуется внесение изменений в региональную нормативно-правовую базу, – констатировал заместитель председателя комиссии Игорь Косилов. – Со своей стороны, предлагаем создать рабочую группу по совершенствованию законодательства в сфере ЖКХ. Сегодня, например, большие вопросы связаны с проведением технического обследования домов. Доработки требует Постановление Правительства Самарской области от 27.13.2023 № 239 (о перечне работ по капремонту): на эту тему мы в сентябре проводили отдельное заседание комиссии. Для владельцев спецсчетов актуален также вопрос замены лифтов: люди готовы на софинансирование. Как выстраивать взаимоотношения с подрядчиками? Некоторые субъекты Федерации ведут работу по привлечению подрядчиков из других регионов: найти подрядчика, действительно, непросто, и нам нельзя упустить своих специалистов».
«Сформированная десятилетие назад региональная программа капремонта, действительно, была несбалансированной: ни в части состава работ по капремонту, ни в части финансовой обеспеченности», – подчеркнула врио генерального директора НО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» Ирина Лукьянова, согласившись, что региональное законодательство требует корректировки.
Так, в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, которые позволяют провести технический мониторинг, обследование жилого фонда.
«Многие регионы уже используют данную практику, поскольку техническое обследование помогает понять, в каком состоянии находится конструктивный элемент, может ли он эксплуатироваться в рамках текущего ремонта, а средства в таком случае будут перенаправлены на дома, которым капремонт действительно необходим. Таким образом, результаты техобследования позволят сбалансировать региональную программу в части построения очередности производства ремонтных работ на домах. Но в первую очередь техническое обследование проводится с целью мониторинга жилого фонда: это нужно объяснять людям. Федеральный закон вступил в силу, но требуется внести изменения в Закон Самарской области от 21.06.2013 № 60-ГД: необходимо понимать, на основании какого нормативного акта будет проводиться техобследование, кто будет являться заказчиком его проведения – регоператор? Госжилинспекция? Мы готовы выступить заказчиком», – заявила Ирина Лукьянова.
Однако, как уже было отмечено, в программе порядка 18 тыс. многоквартирных домов, и обследовать их за один год нереально. Регионы формируют пулы домов, которые обследуются в первоочередном порядке: чаще это «зависшие» по тем или иным причинам объекты, в которых работы не были завершены, и те дома, которые должны ремонтироваться в ближайшие годы: т.е.по техобследованию тоже реализуется программный подход. Кроме того, понятно, что техническое обследование тоже имеет свой «срок службы»: дом ведь продолжает изнашиваться, и мониторинг нужно проводить примерно раз в пять лет.
«Ремонты должны проводиться качественно. Чтобы привлечь подрядные организации, которые умеют работать, нужна такая предельная стоимость при заключении контракта, которая обеспечит экономически выгодную работу для подрядчика», – продолжила Ирина Лукьянова. Вместе с тем, новое руководство регионального ФКР намерено отстаивать интересы жителей многоквартирных домов путем повышения ответственности подрядчиков. «Будем вносить изменения в договор подряда: он будет иметь увеличенное обеспечение: до 10% (сегодня обеспечение контракта – 1%). Авансирование будет распределяться следующим образом: 10% на стадии заключения контракта и еще 20% – при выполнении не менее 30% от объема работ (с подтверждением строительного контроля)», – рассказала Ирина Лукьянова.
Один из важнейших вопросов, по мнению членов профильной комиссии Общественной палаты Самарской области, касается организации взаимодействия между Фондом капремонта и органами местного самоуправления.
«На наш взгляд, муниципалитеты часто отстраняются от ситуации с капремонтом. Более того, нередко предоставляют недостоверную информацию по домам, что затрудняет проведение работ. Но они должны включаться в процесс, ведь это происходит на их территории, с их жителями», – заметил Виктор Часовских. К слову, в некоторых регионах приняты специальные нормативные правовые акты, в которых прописан порядок взаимодействия ФКР с органами местного самоуправления.
Самарской области стоит не просто задуматься о принятии подобного нормативного акта, но и вписать в него управляющие компании, считает Игорь Косилов: «Взаимодействие должны быть комплексным. И общественных контролеров нужно привлекать к приемке работ по капремонту: например, общественные советы микрорайонов». Сегодня же у подрядчиков, проводящих работы по капремонту, и управляющих организация немало претензий друг к другу. Так, по данным Фонда капремонта, абсолютное большинство наступающих «гарантийных случаев» – это на самом деле результат неправильной эксплуатации многоквартирного дома. В то же время некоторые подрядчики «замечены» за попытками фальсификации протоколов общих собраний собственников помещений в МКД (когда подрядчик хочет избавиться от неликвидного дома, составляются протоколы якобы о том, что жильцы решили перенести данный вид работ на более поздний срок).
Еще на одно «узкое место» законодательства и региональной программы указала руководитель экспертного департамента НО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» Екатерина Осокина: в программе значатся дома, которые попали в зону комплексного развития территорий, и Фонд вынужден проводить на них работы по капремонту, несмотря на то, что уже в ближайшее время эти дома будут расселяться и сноситься.
В ходе заседания его участники – представители общественности, ФКР и Госжилинспекции региона – обсудили различные аспекты вопроса, вынесенного на повестку дня. В частности, попытались проанализировать, почему у подрядчиков возникают проблемы на объектах, и как этого можно избежать. Целый комплекс проблем связан с переходом ряда домов на так называемые спецсчета. По экспертным оценкам, в банках на спецсчетах сегодня лежит более 6 млрд рублей, и эти деньги не работают. Сами же владельцы спецсчетов порой не могут воспользоваться этими средствами, потому что им не хватает собранных денег на выбранный вид работ по капремонту: в этой связи Общественная палата ставит вопрос о необходимости разработки привлекательных кредитных продуктов для собственников помещений в МКД в целях проведения капремонтов.
По мнению члена комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам Бориса Ардалина, вопрос проведения капремонтов уже настолько «назрел», что региону нужно идти по пути разработки программы реновации с привлечением средств частных инвесторов. В первую очередь, речь о памятниках культурного наследия, капремонт которых чрезвычайно дорог.
Стоит отметить, что в региональной программе на сегодняшний день числятся 332 МКД, имеющих статус объектов культурного наследия (в том числе, 310 объектов в г.о. Самара). Дополнительно из бюджета на проведение их капитального ремонта в этом году было выделено 100 млн рублей. В целом, чтобы привести их в порядок, требуется от 10 до 15 млрд рублей. Работы ведутся с 2015 года, за это время выполнено 392 вида работ на 240 таких объектах на сумму 2,8 млрд рублей.
«Вопрос очень сложный и очень многогранный. Но необходимость перемен в этой сфере очевидна. Давайте работать вместе: площадка Общественной палаты всегда открыта для конструктивного диалога», – подчеркнул Виктор Часовских.