Могут ли ключи от подвала быть у собственников многоквартирного дома

Активные собственники хотят контролировать деятельность управляющей компании и для этого иметь доступ в другие помещения многоквартирного дома, в том числе подвал. Управляющие организации переживают за оборудование и не желают, чтобы подвал превратился в склад для хранения всякого хлама, если истинные намерения жильцов именно такие. Это несовпадение интересов приводит к судебным спорам по поводу ключей от подвала или доступ в него.

Позиция верховного суда

Верховный Суд РФ отказался признавать недействующими пункты 3.4.5 и 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 (решение Верховного Суда РФ от 29.02.2024 № АКПИ23 – 1131).
— входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, объединенных диспетчерских службах (ОДС), у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил);
— входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (п. 4.1.14 Правил).

Заявителю не нравилось, что нормы не предусматривают включение собственников помещений в число лиц, у которых могут храниться ключи от технических и подвальных помещений многоквартирного дома, «поскольку устанавливаются дискриминационные условия в отношении собственников помещений в многоквартирном доме, ограничивается их право пользоваться своим имуществом и возможность проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ в подвалах».
Со ссылкой именно на эти нормы суды ранее отказали заявителю в иске о предоставлении ключей от подвальных помещений.

Верховный Суд РФ отметил, что спорные пункты:— направлены на обеспечение надлежащего содержания многоквартирного дома, безопасности жизни и здоровья граждан, а также сохранности общего имущества, соответствуют нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.
— не содержат положений, запрещающих или иным образом регулирующих доступ собственников помещений к техническому подполью и подвалам в многоквартирном доме в целях контроля за содержанием общего имущества.

Надо ли хранить ключи у собственников, если они есть в диспетчерской

Итак, в пункте 4.1.14 Правил № 170 предусмотрено, что входные двери в подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).

Спор вызвал вопрос, куда относится «и у жителей» — ко всей предшествующей части предложения или только к «организации по обслуживанию жилфонда».
УК из Ярославской области считала, что если ключи хранятся в аварийно-диспетчерской службе, то жителям их выдавать не надо.
Департамент государственного жилищного надзора Ярославской области думал иначе и потребовал от УК выдать жителям ключи.

Вопрос оказался настолько принципиальным, что УК обратилась в суд.

Первая инстанция встала на сторону компании и признала предписание недействительным:
«из буквального содержания пункта следует, что ключи должны храниться в одном из указанных мест: либо в объединенной диспетчерской службе (ОДС), либо в организации по обслуживанию жилищного фонда, разделенные в норме союзом „или“. При этом требование к предоставлению ключей жителям близлежащей квартиры относится к хранению в организации по обслуживанию жилищного фонда, а не к объединенной диспетчерской службе (ОДС), как это установлено в рассматриваемом случае».

Две последующие инстанции истолковали пункт другим образом:
«Использованный в конструкции данной нормы разделительный союз „или“ предполагает возможность выбора места хранения ключей: ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда. Вместе с тем соединительный союз „и“ перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае».

Верховный Суд РФ также отказал в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Предписание Департамента осталось в силе (дело № А82 – 20265/2021).

Случай, когда ключи удалось получить собственнику не близлежащей квартиры

В Коми собственники на общем собрании приняли решение о выборе ответственного лица и «о передаче данному лицу ООО ЭМУП «Жилкомхоз» одного комплекта ключей от замков всех помещений, входящих в состав общего долевого имущества собственников помещений МКД, для предоставления собственникам реализации своего права осмотра общего имущества, права осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, иных прав, установленных действующим законодательством».

Такое решение устояло в двух судебных инстанциях при рассмотрении дела по иску управляющей организации о признании решений собрания недействительными.
Организация настаивала, что решение нарушает законодательство о противодействии терроризму, а также Правила эксплуатации жилфонда № 170.

Позиция судов: закон не исключает возможности нахождения ключей от помещений, входящих в состав общего долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома, у одного из собственников помещений дома.
«В противном случае собственники многоквартирного дома фактически были бы лишены предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

Надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества (п. 3 ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), а принятие решений о пользовании имущества отнесено к компетенции общего собрания (ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Отсюда суд сделал вывод, что нарушений нет.

Суд отклонил доводы УО о месте хранения ключей по Правилам эксплуатации жилфонда №170:
— положения этих Правил не исключают и прямо предусматривают возможность нахождения ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, у жителей квартир дома;
— сам по себе факт того, что определенное собственниками ответственное лицо проживает в квартире, не являющейся ближайшей к помещениям, входящим в состав общего имущества, не влияет на возможность исполнения управляющей компанией договора управления;
— наличие ключей от помещений, входящих в состав общего имущества, у лица, определенного собственниками в качестве ответственного за их хранение, не означает безусловно, что это приведет к неконтролируемому доступу в помещения третьих лиц и к нарушению условий безопасности при обслуживании и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома (Определение ВС Республики Коми по делу № 33 – 3247/2024).

Собственник не смог получить ключи от подвальных помещений, чтобы контролировать работу УО

В Комсомольске-на-Амуре один из собственников, а заодно и член совета МКД, настойчиво пытался получить ключи от подвала дома — «для выполнения контрольных функций». Обращался в УО и к председателю совета МКД, жаловался в Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, но безуспешно. В итоге пошел в суд.

В исковом заявлении просил:
— обязать УО передать ему ключи от подвальных помещений МКД в день вступления судебного решения в законную силу, а на случаи замены замка — передавать ключи в течение двух дней;
— взыскать с УО компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и судебную неустойку за просрочку исполнения вынесенного решения — 500 рублей в день.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Девятого КСОЮ № 88 – 5019/2024).
— Согласно п. 3.3.5, 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, истец «не является лицом, которому могут быть переданы ключи от спорных подвальных помещений».
— Обязанности передать дубликаты ключей от подвальных помещений всем собственникам дома у УО нет.
— УО не препятствует доступу истца в подвал для проверки объема, периодичности и качества выполнения работ/оказания услуг по содержанию общедомового имущества.

Источник: ЖКХ ньюс