Может ли УК вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи

Пока жительница К. была в отъезде, начался отопительный сезон. Воздух из батареи ее квартиры оказался не спущен, и жильцы МКД на протяжении двух недель сидели без тепла, заваливая жалобами ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» (ответчик). Неоднократный перезапуск стояка отопления ситуацию не спас. Сообщения на двери и звонки К. по телефону тоже не помогли. Женщина пообещала обеспечить доступ в квартиру только по возвращении домой и даже уточнила дату.

Но ждать ее никто не стал. В присутствии понятых и участкового ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» вскрыло квартиру К., чтобы спустить воздух из батареи. После проведения работ входную дверь заварили и опечатали. Вернувшись домой, собственница обратилась в суд с требованием о взыскании материального ущерба — 81 350 рублей.

В обоснование иска указывала:
— вскрытие квартиры произведено без достаточных на то оснований, чрезвычайной ситуации не было;
— дату приезда она сообщила, да и спустить воздух можно было через подвал;
— действиями ответчика нарушено ее конституционное право на неприкосновенность жилища.

Тут стоит отметить, что жалобы на холод в квартирах поступали ответчику с 1 по 14 октября 2020 г. Домой К. вернулась 16 октября, а уже 15 октября во время предварительного звонка узнала о том, что квартиру вскрыли и доступ в нее больше не нужен.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске К. отказали.
Проведение работ в квартире К. было необходимым, «имелась опасность, угрожающая жильцам дома». То есть, причинение вреда обусловлено обстоятельствами, предусмотренными ст. 1067 ГК РФ (состояние крайней необходимости).

Вскрытие двери производилось с сохранением имущества собственника. Доводы истицы о возможности спустить воздух другим способом не нашли своего подтверждения. «Ответчик, проводя неотложные работы по налаживанию системы центрального отопления с целью предотвращения вреда здоровью жильцам многоквартирного дома, выполнял обязанности, возложенные на него п. 4 ст. 138, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ».

Техник ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» по телефону сообщил К. об имеющейся проблеме, однако она «не предприняла действий для предотвращения последствий и не прибыла в квартиру при отсутствии к тому у нее объективных препятствий». Не в пользу истицы выступили и свидетели-соседи, которые пояснили: каждый год у них в доме проблема с отоплением из-за неспущенного в квартире К. воздуха.

Второй кассационный суд общей юрисдикции с вынесенными решениями не согласился и направил дело на новое рассмотрение (определение по делу № 88 – 10926/2024). Ответчик не доказал необходимость проникновения в квартиру К., а также невозможность решить проблему с отоплением иным способом.

УК, как исполнитель коммунальных услуг, вправе требовать допуска в квартиру, а потребитель обязан его предоставить (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354). При этом исполнитель должен соблюсти определенную процедуру и надлежащим образом уведомить собственника о своем визите.

Однако вопрос о соблюдении этой процедуры в отсутствие аварийной ситуации, требующей немедленного проникновения в квартиру, нижестоящими судами не исследовался. Уведомлений о необходимости предоставить К. доступ в жилое помещение в материалах дела отсутствуют.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил иск частично: взыскал в пользу истицы сумму причиненного ущерба — 56 350 рублей, расходы на досудебное исследование — 25 000 рублей, уплату госпошлины — 2640 рублей и оплату юридических услуг — 50 000 рублей. Исходил из того, что при отсутствии аварийной ситуации, требующей немедленного проникновения в жилище, ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» не соблюдена процедура уведомления собственника о необходимости предоставить доступ в квартиру. Также отметил, что ответчик не доказал выполнение в квартире истицы работ по устранению именно аварийной ситуации (решение по делу № 02 – 8681/2024).