По какому критерию ГЖИ и суд разграничивают текущий и капитальный ремонт

Текущий ремонт – предупредительный и нужен для устранения мелких неисправностей при эксплуатации дома 

После окончания отопительного сезона УО и ТСЖ обязаны провести весенний осмотр общего имущества в доме. По результатам осмотра они составляют акт, где фиксируют обнаруженные в элементах дома неисправности и планируют работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 указано, что текущий ремонт (ТР) – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий. Подобное определение ТР как предупредительного ремонта дано в п. 18 ПП РФ № 491. 

В соответствии с п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, текущий ремонт –  это комплекс работ и услуг, которые включены в план работ и проводятся в рамках содержания общедомового имущества. Он оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Объем таких работ «не превышает 30% от ремонтируемого имущества». 

Капремонт – восстановление элементов дома не менее, чем на 50% от конструкции или системы 

Согласно позиции Минстроя РФ, капремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом. При этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными. 

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ, которые устраняют неисправности изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников. В такой же интерпретации понятие капремонта приводится в п. 21 ПП РФ № 491. 

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы (п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 Методических рекомендаций Фонда ЖКХ от 15.02.2013). Согласно п. 3.13 ГОСТ Р 51929- 2014, объём таких работ должен превышать объём текущего ремонта. Оплачиваются они из фонда капремонта за счёт ежемесячных взносов собственников. 

Ремонт менее 30% от ремонтируемого имущества нельзя оплатить из фонда капремонта – это текущие работы

Наличие многочисленных определений не обеспечивает однозначного отнесения тех или иных работ к текущему или капремонту, что приводит к судебным разбирательствам. На рассмотрение ВС РФ находится дело № А50-15201/2021, в котором ГЖИ и ТСЖ разошлись в вопросе, из каких средств - текущего или капремонта – нужно было оплачивать проведённые в доме работы на 4,1 млн рублей. 

В одном из многоквартирных домов Пермского края собственники на ОСС проголосовали за проведение капитального ремонта за счёт средств со спецсчёта. ТСЖ заключило договоры с подрядчиками, а после окончания ремонта – заплатило им 4,1 млн рублей. 

Но ГЖИ после внеплановой проверки выдало предписание о нарушениях. Ведомство посчитало, что в доме прошёл текущий ремонт, его нужно оплатить из соответствующего фонда, а деньги на спецсчёт – вернуть. ТСЖ с этим не согласилось и подало иск в суд, требуя признать предписание недействительным и неисполнимым.

Суды трёх инстанций встали на сторону органа ГЖН, посчитав, что выполненный объём работ по ремонту внутридомовых инженерных сетей «с очевидностью составляет менее 30%», это текущий ремонт. Он не может быть оплачен за счёт средств фонда капитального ремонта – такие работы входят в Минимальный перечень № 290 и указаны в Правилах № 170. Их цена должна быть включена в размер платы собственников за содержание жилья.

Собственники вправе за счёт фонда капремонта на спецсчёте выбирать любые работы только в том случае, если на ОСС утвердили размер взноса выше минимального (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ). Поскольку в спорном доме взнос равен минимальному, то собственники вправе в рамках капремонта проводить только те работы и услуги и в том объёме, которые указаны в региональной программе Пермского края. 

Суды отказали ТСЖ в его требованиях, и товарищество обратилось с жалобой в ВС РФ. Заседание пока не назначено.

На заметку

Если в МКД фонд капремонта формируется из взносов, которые не превышают минимально установленный в регионе, то при организации такого ремонта в доме УО и собственникам следует внимательно ознакомиться с нормативно-правовыми актами, в которых прописан перечень допустимых работ за счёт фонда. Если в таком перечне нет необходимых дому видов работ, тогда следует запланировать их в рамках текущего содержания МКД. При этом нужно учитывать, что ГЖИ и суды зачастую при разграничении видов ремонта общего имущества используют процентный анализ: до 30% от ремонтируемого имущества – текущий, более – капитальный ремонт.