“Программа капремонта расписана до 2055 года”
Наверное, ни одна другая организация с 2014 года не может «похвастать» таким количеством судебных споров с жителями Самарской области, как областной фонд капитального ремонта – более 50 тысяч! С другой стороны, наверное, ни одна другая организация не мыслит так же стратегически и не планирует свою деятельность на такой же долгий срок.
Почему пенсионеры все-таки должны платить за капремонт? Сколько нужно собирать денег, чтобы привести в порядок все многоквартирные дома? Когда и чем должна завершиться программа работы фонда? Об этом и многом другом в эксклюзивном интервью «Самара2050 рассказал врио генерального директора «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» Михаил Архипов.
Подумайте о детях
– Михаил Валериевич, когда в начале прошлого года вам поступило предложение возглавить фонд, вы долго думали? Вокруг фонда было много скандалов, до сих часть жителей настроена к вашей организации весьма негативно…
– В фонде я работаю с 2016 года. Начинал первым заместителем директора, руководителем службы заказчика. Поэтому я хорошо знал ситуацию и над предложением думал недолго. Главная особенность – нужно работать с большой армией подрядных организаций. К тому же, менеджеру нельзя отказываться от предложений – будут считать безынициативным и трусом.
Когда в 2014 году я пришел работать в ООО «СамРЭК-Эксплуатация», там тоже была непростая ситуация. Это крупное предприятие по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению. За полтора года пришлось брать под свое крыло 17 обанкротившихся муниципальных предприятий, у которых были большие долги перед энергетиками. Мы провели много управленческих изменений, оптимизация персонала, модернизация оборудования, мотивация сотрудников на результаты труда. В итоге снизили нагрузку на бюджет Самарской области на 300 миллионов рублей в год, создали эффективное предприятие.
Когда поступило предложение прийти в фонд, в «СамРЭК-Эксплуатация» все процессы уже были отлажены. Мне было интересно попробовать свои силы.
– Сегодня основная претензия пенсионеров к фонду – «я не доживу до капремонта, зачем платить». Что бы вы им ответили?
– Мы быстро работаем, уже отремонтировали больше 3500 тысяч многоквартирных домов. Есть более новые дома, где капитальный ремонт начнется немного позже, к 2030 году.
К тому же, если вы не хотите платить в фонд, у жителей есть право перевести платежи на спецсчет и самостоятельно решать вопрос капремонта. Не важно куда будут идти платежи – в фонд или на спецсчет. Самое главное, что они будут аккумулироваться. Потому что, когда придет «время Х» и нужно будет проводить капремонт, потребуется найти крупную сумму. А ее сразу найти очень сложно. Фонд капитального ремонта решает эту задачу. Так же людям в возрасте не стоит забывать и о подрастающем поколении, которое получит в наследство квартиры. Напомню, как выглядела ситуация ранее. До 2008 года жилищный фонд обслуживали муниципальные предприятия. В 2008 году был принят закон об управляющих организациях. УК начали собирать деньги за текущий и капитальный ремонт. Но честно говоря, большинство из них его не делали. Жители приходили с жалобами к главам муниципалитетов. Когда обязанность проводить капитальный ремонт перешла к фондам, проблема стала решаться, так как средства стали расходоваться целенаправленно на ремонт, причем делать это начали комплексно.
90% юрлиц платит за капремонт
– Сегодня в Самарской области программа капремонта многоквартирных домов выстроена на основе статистики. Применена рейтингово-бальная система оценки состояния многоквартирных домов (МКД). Существуют ситуации, когда дом может занять место в этой выстроенной очереди выше или ниже?
– Я провожу прием граждан и всегда объясняю жителям, если у вас будет собираемость на уровне 97%, комиссия при местной администрации, оценит необходимость срочного проведения капитального ремонта. И тогда его срок может быть перенесен на более ранний. За год в рамках этой процедуры мы провели ремонт примерно 100 таких домов в более ранние сроки, нежели установленны региональной программой. Все зависит от организованности и мотивации жителей. Если есть ответственный старший по дому, то он может добиться многого.
– Исходя из информации на вашем сайте собираемость с физлиц выросла. Как сегодня строятся взаимоотношения фонда с юридическими лицами, чьи объекты расположены в многоквартирных домах. Какова собираемость средств с юрлиц?
– Собираемость с юрлиц около 90%. Ранее основная сложность была в том, что у нас не было актуальной базы данных. Мы запрашивали в Росреестре сведения о недвижимости юрлиц в многоквартирных домах. Например, отсутствовала информация по подземным паркингам, входящим в состав МКД, хотя за них нужно платить. Это же касается магазинов, парикмахерских, также входящих в состав МКД. В результате за 2017 год после проведенной актуализации база данных была значительно увеличена.
В настоящее время остаются сложности в вопросе доставки квитанций юрлицам. Не всегда курьеру, доставляющему квитанции в офис, удается вручить ее непосредственно собственнику помещения. Бывали случаи, когда сотрудники фирм отказывались принимать от курьера квитанции под различными предлогами.
В последнее время ситуация стала меняться в лучшую сторону. Юридические лица исправно оплачивают взносы, потому что им не нужны судебные решения, которые могут помешать участвовать в торгах. У многих крупных компаний есть такое правило – не пускать на торги организации, у которых на руках есть судебные решения о взыскании долгов или неустоек. Поэтому юридические лица стараются сохранить свою репутацию.
Ветхие дома лучше не ремонтировать
– Сегодня собираемость взносов в фонд за объекты, которые принадлежат муниципалитетам, составляет почти 100%. Как вы этого добились?
– Когда запускалась программа капитального ремонта для многих она была непонятна. С каждым отремонтированным домом как собственники в домах, так и сотрудники администраций увидели реальную эффективность и необходимость системы. Кроме того, у администраций есть муниципальная собственность, которую нужно содержать. В итоге это выгодно для бюджетов, не нужно тратить финансы и силы на ее ремонт. Нужно просто вовремя платить взносы.
– Если говорить о ремонте в целом, при каком уровне износа нет смысла ремонтировать дом, а выгоднее снести?
– Свыше 70%. У нас есть рекомендации Минстроя об улучшении финансовой устойчивости фондов капремонта. В которых прямо сказано – когда степень износа дома превышает 70%, лучше исключить его из региональной программы капитального ремонта и включить в программу переселения из ветхого и аварийного жилья. Если, конечно, у муниципалитета есть источники финансирования для переселения людей.
Мы всегда просим администрации заранее информировать нас, какие дома попадают в программу переселения, чтобы не планировать средства для их ремонта.
– Сколько таких домов в Самаре?
– Более полторы тысячи домов. Они есть в программе капремонта, поэтому хотим синхронизировать эти две программы во избежание нерационального использования средств. С этой целью проводим техническое обследование таких домов и помогаем комиссии по признании домов аварийными сделать заключения. В ближайшее время планируем скорректировать программу капремонта и исключить из нее эти дома.
При этом пока такие дома стоят в начале региональной программы.
Часто дома стареют по вине УК
– Сегодня скорость, с которой ветшают многоквартирные дома и скорость капитального ремонта позволяют остановить увеличение количества аварийных домов в губернии?
– Сегодня мы ремонтируем дома быстрее, чем они ветшают. Ранее за 20 лет в регионе капитально было отремонтировано не более 100 домов. За 3 года обновление получили свыше 3,5 тысяч многоквартирных домов.
На самом деле, дома 60-х и 70-х годов были построены очень качественно. Конечно, были исключения в виде бараков и домов для временного проживания. Но в целом, это хорошие дома. Как быстро они ветшают, зависит только от качества обслуживания. Если дома хорошо обслуживались, они в хорошем состоянии. К сожалению, в нашей области много домов, в которых УК не следили за коммуникациями, крышами. Это привело к преждевременному старению и ветшанию.
Денег не хватает
– С 1 июля для жителей Самарской области выросла плата за капитальный ремонт многоквартирных домов. Она составляла 5,45 руб. за квадратный метр для домов до 5 этажей и 6,27 руб. для высотных домов. С середины лета плата увеличилась соответственно до 5,67 и 6,52 руб. Этих денег хватает для эффективной работы?
– Не хватает. В 2016 году мы начали ремонтировать по тысяче домов за год, но на годовую программу, которая была запланирована изначально, нужно средств в полтора раза больше. И чтобы выполнить программу быстрее, размер взносов нужно увеличить.
В некоторых регионах существует практика, когда на общем собрании жильцов собственникам предлагают добровольно увеличить размер ежемесячного взноса, например, в два раза. В свою очередь фонд на десять лет раньше делает им капитальный ремонт. Но для этого сами жители должны принять такое решение. В Самарской области это тоже возможно. Мы будем выходить с инициативой передвигать в очереди на ремонт дома, жители которых начали добровольно платить больше.
– С 1 июля 2019 года планируется, что собственники всех домов будут отдавать 8,56 руб. за метр ежемесячно…
– Этот вопрос еще не решен, это только проект.
– Эта стоимость позволит вам эффективно работать?
– Да. В соседних регионах размер взносов уже давно держится на уровне 8-9 рублей. В Москве эта цифра – 17 рублей за метр. При этом ремонтировать нужно те же самые дома. В Самарской области по самым разным причинам тариф на капремонт очень комфортный.
Его повышение на 2 рубля позволит собрать в общий «котел» 1,5 – 2 миллиарда рублей. Мы отремонтируем дополнительно еще 300 – 400 домов и закроем долги перед подрядными организациями. Это позволит им работать еще эффективнее.
Подрядчикам придется уменьшить прибыль до 10%
– У вас большая задолженность перед подрядными организациями?
– У фонда есть задолженность, но нет просроченных долгов. Все в рамках договоров. И есть план по снижению задолженности. Для этого мы будем корректировать программу ремонта, делать в год не тысячу, а 800 домов. Убирать из программы ветхие дома, уменьшать предельную стоимость капитального ремонта. Если сейчас у подрядных организаций в сметах заложена прибыль в 15-20%, то мы будем ее уменьшать до 10%. Нам бы этого не хотелось, но нас это заставляют делать внешние обстоятельства. Есть федеральные и региональные расценки на работы.
– Я правильно понимаю, что сейчас вы по сути диктуете норму прибыли вашим подрядчикам?
– Отчасти да. У подрядных организаций должна быть прибыль, но те, кто хочет с нами работать продолжительное время, должны будут уменьшить свою рентабельную составляющую.
– Если говорить о работе с подрядчиками… Как сегодня отбираются компании в реестр квалифицированных подрядных организаций, имеющих право участвовать в торгах по проведению капремонта и его проектированию?
– Существует Постановление Правительства Российской Федерации №615. Согласно которому на базе Министерства энергетики и ЖКХ Самарской области создана комиссия по предварительному отбору подрядных организаций. Если раньше было право проводить комиссию не реже одного раза в год, то сейчас отбор проходит ежеквартально. И подрядные организации могут подготовиться к участию в нем в любой момент.
Это должна быть организация с опытом работы по капитальному ремонту на многоквартирных домах, имеющая штат инженеров с профильным образованием, не имеющая долгов перед бюджетом и судебных тяжб с фондом. Если документы предоставлены в полном объеме, соблюдены все требования, у комиссии нет шансов не включить ее в этот реестр.
Изначально с фондом работали около 80 подрядных организаций, сейчас их 140. Из них 109 расположены на территории региона, остальные – это производители лифтов и организации, которые специализируются на ремонте объектов культурного наследия.
Кредиты нужны для выплат подрядчикам
– Чем отличаются требования к компаниям, которые занимаются проведением ремонта в объектах культурного наследия?
– Они должны иметь лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, обязательно наличие в составе организации главного архитектора и главного инженера проекта. Сложность работ с объектами культурного наследия заключается в кропотливой работе перед началом непосредственно самих работ – это изучение архивных материалов, разработка проекта, многочисленные согласования с Управлением государственной охраны ОКН. Обязательно проводится экспертиза материалов, которые ранее были использованы для строительства дома. Например, кирпич. Нужно понять, когда, кем, из какой глины и песка был произведен этот кирпич. И заказчик должен будет для проведения работ заказать кирпич, сделанный из глины, добытой именно на том карьере, подобрать цвет.
– Сегодня есть дефицит компаний, которые могут ремонтировать объекты культурного наследия?
– Когда началась подготовка к чемпионату мира, большинство таких объектов оказалось на туристических маршрутах. Их нужно было срочно ремонтировать. Поэтому был дефицит компаний, имеющих право работать с объектами культурного наследия. Найти специалистов было сложно, привлекали крупные московские организации. За полтора года мы отремонтировали более 80 домов. Сейчас будем планомерно в год ремонтировать по 10-15 объектов культурного наследия. И теперь уже между подрядными организациями будет конкуренция.
– Зачем Фонд капитального ремонта привлекает заемные средства?
– Заемные средства привлекаются для выплат подрядным организациям, которые отремонтировали дома на туристических маршрутах в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу. Они провели работы на 1 миллиард 800 миллионов рублей. Это собственные средства подрядных организаций, кто-то брал займы. Теперь фонд берет кредиты, чтобы расплатиться с этими организациями, ведь мы несем обязательства перед ними. Пока взяли займы на 750 миллионов рублей, оплатили работы подрядчикам, и нам нужно привлечь еще столько же. Если, конечно, не найдется другого источника финансирования.
Нужно научиться обходиться без фонда
– План капитального ремонта МКД рассчитан до конца жизни существующих домов и тех, которые только будут построены. Всего в Самарской области более 22 тысяч домов. Из них в программу капремонта включено 18 тысяч. Он практически бессрочный?
– Программа капитального ремонта расписана до 2055 года. Сложно сказать будет ли она продолжена после этого срока. При этом мы все пониманием, что дома ремонтировать нужно постоянно, это цикличный процесс. Скорее всего и фонд, и программа будут существовать до тех пор, пока все собственники не примут решение перейти на спецсчета и не начнут самостоятельно ремонтировать свои дома.
– Главная тема нашего интервью – попытка моделирования системы ЖКХ Самарского региона в долгосрочной перспективе. Какие тенденции в развитии ЖКХ нашей области вы бы отметили?
– Первое – лицензирование управляющих компаний. Хорошо, что его ввели, мы часто сталкиваемся с результатами плохой работы УК. Но механизм лицензирования нужно дорабатывать. В итоге на рынке должны остаться порядочные УК.
Нужно упростить механизм смены управляющей компании. Пока он достаточно сложный, прежде всего из-за того, что старшим по домам трудно собрать общее собрание жителей. Думаю, в будущем появится некий on-line продукт, позволяющий провести голосование в электронной форме. Тогда решения собственников будут более оперативными и управляющие компании будут работать более качественно.
Что касается будущего фонда капитального ремонта. В других странах таких организаций не существует. Там жители сами объединяются, собирают денежные средства и принимают решение о ремонте. Государство не участвует в этом процессе, собственники самостоятельно заботятся о своем имуществе. Перед нами стоит такая же задача – быть инициативными и ответственными собственниками жилья. Сейчас работаем над стратегией развития фонда капитального ремонта. Одна из задач – чтобы к 2040 году большинство жителей самостоятельно принимали решение о ремонте своего дома, возможно, переходили на спецсчета. Они должны переходить на самостоятельное обслуживание домов, без участия государства.
– Вы за то, чтобы люди массово переходили на спецсчета?
– В данный момент – нет. Если сейчас будет массовый переход на спецсчета, мы не соберем средства для ремонта старых домов, которые в этих ремонтах остро нуждаются. Идея фонда – поддержка именно таких домов. Но если государство найдет иной источник финансирования ремонта старых зданий, остальные можно перевести на спецсчета.
Так же на спецсчета можно массово уходить, когда жители будут готовы больше откладывать на предстоящий капитальный ремонт. Но пока граждане не готовы платить по этой графе в месяц более 300-400 рублей, а значит, спецсчета не могут быть массовым явлением.
Есть элемент социализма
– Эта система не вписывается в представление о капитализме, она напоминает социализм…
– Но она показала эффективный результат. Может быть на современном этапе развития жилищно-коммунального хозяйства это ступень, временная мера, которая даст толчок к переходу собственников к самостоятельному финансированию ремонта своих домов. Ведь до сих пор есть бюджетная поддержка в размере 400-500 миллионов рублей ежегодно из федерального и областного бюджетов для ремонта объектов культурного наследия, ремонта других домов, где предельная стоимость ремонта превышена.
С другой стороны, когда проводилась приватизация квартир, людям передавали дома не отремонтированные. Поэтому, да, здесь есть некий элемент социализма, государство до сих пор несет ответственность на это жилье.
Но постепенно власть подталкивает людей переходить на самостоятельное финансирование ремонта домов.
– Какие еще тенденции вы бы отметили на рынке ЖКХ?
– Появляется новая уважаемая, перспективная и востребованная профессия – управдом. Это люди, которые после обучения готовы руководить хозяйством отдельно взятого дома. Пока они в дефиците.
– По вашему мнению, если ничего не менять в системе работы ЖКХ, то при существующих тенденциях что будет с многоквартирным жилым фондом Самарской области к 2050 году?
– Мы уйдем от точечной застройки. Это позволяет строить новые дома и создавать вокруг них современную инфраструктуру.
Мы приведем в порядок старые дома. Если зайти в дома, в которых поставили новое лифтовое оборудование, вы не поверите, что этому дому 50 лет. Сегодня, при наличии огромного рынка современных строительных материалов и инновационных технологий мы можем сделать область красивой и современной. А если, как в других странах, управляющее компании обяжут делать на домах подсветку в ночное время, мы просто не узнаем губернию.
Источник: https://samara2050.ru/programma-kapremonta-raspisana-do-2055-goda/