Капремонт. Дневник одного дома. Начало

Весной этого года НО «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» запустила новый проект — «Дневник одного дома». В качестве «главного героя» выбрали пятиэтажную «хрущевку» в Самаре по адресу ул. Полевая, 3. Сотрудники Фонда вместе с журналистами и жильцами следят за тем, как в здании проходит полная замена инженерных коммуникаций.

Выбрали коммуникации

Дом на Полевой,3 ввели в эксплуатацию еще в 1961 году. С тех пор его ни разу не ремонтировали. Председатель совета дома В.И. Мягких живет в нем уже почти 20 лет.

«Фасад и крышу управляющая компания поддерживала в рабочем состоянии, а инженерные коммуникации пришли в негодность практически полностью», — говорит Валерий Иванович.

Здание попало в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов на 2016 год. Предложение на проведение работ по капремонту было направлено собственникам 2 февраля этого года. Те согласовали его на общем собрании 21 марта. Напомним, жильцы могут выбирать первоочередной вид ремонтных работ, необходимый их дому именно сейчас, из перечня по капитальному ремонту, в который входят: ремонт фундамента многоквартирного дома, ремонт и утепление фасада, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и подвальных помещений, замена лифтового оборудования признанного непригодным для эксплуатации и ремонт лифтовых шахт. Проведя общее собрание собственников, жильцы дома на Полевой, 3 почти единогласно решили заменить инженерные коммуникации.

«Выбрали такой вид работ, потому что это касается каждой квартиры, — говорит В.И. Мягких. — Фасад — это внешний вид здания, состояние крыши беспокоит в первую очередь жителей пятого этажа. А инженерные коммуникации есть у всех жильцов. Трубы постоянно протекали. Были порывы и в подвале, и в квартирах. В подвале были нечистоты, постоянная сырость, как следствие — неприятный запах и комары».

Торги на определение подрядной организации Фонд капитального ремонта провел 5 мая. На них, как полагается, пригласили и председателя совета дома. По итогам конкурсной процедуры победу одержала организация ООО «Волгарегионстрой-С». Первым делом представители компании познакомились с В.И. Мягких и приехали оценить фронт предстоящих работ.

Подвал зацвел и ожил

Осмотр инженерных систем начали с подвала. Трубы оказались покрыты толстым слоем ржавчины. Из-за постоянных протечек во влажной среде завелись насекомые и даже выросли растения. Канализация находилась в аварийном состоянии.

«Канализация на 80% стекала в подвал, были постоянные засоры, — рассказал директор подрядной организации Д.А. Дурназаров. — Трубопровод в подвале был непригодный, то и дело случались аварии. На трубах отопления было установлено очень много ремонтных муфт, хомутов. В подвале от влажности появилась растительность. Электрика тоже была в аварийном состоянии. Главный щит лежал на боку, и все это плавало в воде. Постоянно происходили замыкания».

Куратор от регоператора — инженер службы технического надзора НО «ФКР» Ф.Р. Даутов совместно с руководителем подрядной организации осмотрели состояние инженерных сетей в квартирах. Обследование показало, что кроме замены канализации требовался ремонт системы отопления.

В завершение обследования объекта специалисты пришли к неутешительному выводу: износ инженерных сетей дома составил от 60 до 80%. Необходимо было заменить канализацию, систему отопления, холодного водоснабжения и электрику.

С актом осмотра здания ознакомился и председатель совета дома. В документе подробно описано, в каком состоянии в данный момент находятся сети и какие работы будут выполняться.

За дело подрядчики взялись 13 мая. Подробно о ходе работ, а также о контроле со стороны представителей Фонда и мнения жителей дома читайте в «ВК» на следующей неделе.

Собственникам на заметку

В Фонде капитального ремонта продолжают формировать предложения для собственников домов, которые стоят в краткосрочном плане на 2016-2017 годы. Уже подготовлено около тысячи пакетов документов. Каждый такой пакет направляется старшему по дому или председателю МКД почтой или передается при личном обращении собственника в Фонд.

После того, как собственники получили предложение от Фонда, необходимо сверить адрес МКД, ознакомиться с видом капитального ремонта, с годом его проведения и стоимостью запланированных работ, изучить дефектную ведомость и сметную документацию.

Затем нужно провести общее собрание собственников и заполнить протокол, находящийся в пакете документов от регоператора. Нужно выбрать уполномоченное лицо, которому доверят представлять интересы собственников. Он будет взаимодействовать с регоператором, иметь право подписи на актах выполненных работ, участвовать в производстве работ и взаимодействовать с подрядчиком.

Решение общего собрания собственников считается правомерным, если на нем присутствовало не менее 2/3 собственников квартир (почти 67% голосов).

Оформленный пакет документов нужно отвезти или отправить по почте в Фонд капитального ремонта по адресу: 443013, г. Самара, ул. Дачная, дом 24, 6 этаж, кабинет 603. Время работы: понедельник-четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00. Перерыв с 12.00 до 13.00.

Готовы ли собственники сами управлять своим многоквартирным домом?

В.И. Часовских, председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области.

Сегодня в области из 22509 многоквартирных домов 19949 (или 90%) выбрали в качестве способа управления управляющие или обслуживающие компании, 2016 МКД (или 9%) - ТСЖ (ТСН), 308 МКД (или 1%) - ЖСК. Лишь в 10% домов собственники самостоятельно управляют своим имуществом, берут ответственность на себя.

По оценкам специалистов, ТСЖ и ЖСК являются наиболее прогрессивным способом управления домами, где эффективность управления гораздо выше, чем в УК. Жалоб на работу ТСЖ в общем объеме жалоб граждан значительно меньше, чем на работу УК.

Попробуем разобраться в чем же принципиальные отличия УК и ТСЖ?

Во-первых, УК - это коммерческая организация, главная задача которой - получение прибыли. ТСЖ - это не коммерческая организация, объединяющая собственников для эффективного управления домом, не ставящая перед собой цель получения прибыли.

Во-вторых, в УК работают профессиональные специалисты, а в ТСЖ - активные собственники, которые не всегда обладают профессиональными навыками, но хотят сделать свою жизнь в доме гораздо комфортней.

В-третьих, УК собирает средства с жильцов на свой счет и не всегда согласовывает их использование с жителями, ТСЖ собирает средства на свой счет, но имеет возможность выбирать обслуживающую компанию. И если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям жильцов, ТСЖ может расторгнуть договор и заключить его с другой организацией или отдельными лицами, не заплатив при этом средства за невыполненные работы на доме.

В-четвертых, и это очень важно, эффективность расходования средств жителями в ТСЖ, как правило, гораздо выше, чем в УК.

В-пятых, главным действующим лицом в УК является владелец компании, в ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ и сами собственники дома.

Так почему же, при явных преимуществах ТСЖ и ЖСК перед УК, они созданы лишь в 10% МКД Самарской области?

Главная причина - неготовность собственников брать ответственность на себя, активно заниматься управлением дома. Впрочем, в последние годы интерес жителей к созданию ТСЖ растет: сказывается недобросовестная работа УК, желание жильцов самим решать свои вопросы, распоряжаться своими деньгами.

Итак, если жители решили создать на своем доме ТСЖ, каковы должны быть их действия?

Во-первых, подбор кандидатур председателя и членов правления ТСЖ. От того, кто возглавит правление, кто в него войдет, во многом зависит и его последующая работа.

Во-вторых, качественная подготовка и проведение общего собрания собственников по созданию ТСЖ: основная масса жителей должна быть уверена, что с созданием ТСЖ ситуация в доме изменится в лучшую сторону. Жители должны доверять избранному правлению ТСЖ.

В-третьих, сам процесс регистрации созданного ТСЖ в налоговой инспекции и представление данных в ГЖИ, открытие счета и т.д.

В-четвертых, определение самого способа работы ТСЖ: либо управление домом своими силами и специалистами (дворники, слесаря), либо заключение договора на обслуживание дома с обслуживающей компанией.

В ходе реализации каждого этапа создания ТСЖ важным фактом должна стать открытость действий председателя и правления товарищества: собственники должны знать, что происходит.

Организационную и методическую помощь, как правило, готовы оказывать местные власти либо общественные организации, работающие в сфере ЖКХ.

Главное в процессе создания ТСЖ - это готовность решать вопросы самими собственниками, их желание изменить существующий порядок управления своим домом, стать действительными хозяевами в доме